¿Quién paga las reparaciones en un alquiler? Derechos de dueño e inquilino
Respuesta rápida: La regla de oro de las averías
La normativa española, concretamente el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece una distinción clara: el propietario debe pagar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (caldera, tuberías, estructura), mientras que el inquilino debe hacerse cargo de las "pequeñas reparaciones" derivadas del desgaste por el uso diario (bombillas, grifos que gotean, persianas encalladas) y de cualquier daño que él mismo cause por mal uso.
Determinar qué es "pequeño" y qué es "habitabilidad" es el origen de la mayoría de pleitos en los juzgados. Para entender cómo se gestionan estas responsabilidades dentro del contrato, te invitamos a leer nuestra guía completa sobre los derechos de propietario e inquilino.
Explicación sencilla: Conservación vs. Mantenimiento
Para evitar discusiones, lo mejor es pensar en la finalidad de la reparación. Si algo se rompe y hace que la casa deje de ser "vivible" o segura, la responsabilidad suele ser del dueño. Si algo se rompe porque se usa mil veces al día y simplemente ha llegado al final de su vida útil por el roce o el manejo, suele ser del inquilino.
El propietario tiene el deber de "conservación". Esto significa que si alquilas un piso con calefacción, el dueño debe asegurar que la calefacción funcione. Si la caldera explota por vieja, el dueño paga. Si hay una humedad por una tubería comunitaria, el dueño paga. No puede subir la renta por hacer estas reparaciones, ya que es su obligación mantener el piso tal cual lo alquiló.
El inquilino tiene el deber de "mantenimiento ordinario". Es como un coche: el dueño te lo da con aceite, pero si tú lo usas y el aceite se gasta, tú lo repones. Las pequeñas reparaciones son aquellas que suelen tener un coste bajo (la jurisprudencia suele situar el límite en torno a los 100-150 euros) o que no requieren de un técnico especializado para arreglarse.
¿Qué paga el propietario? (Habitabilidad)
El casero es el responsable de que la vivienda cumpla su función. Esto incluye:
- Instalaciones básicas: Reparación de la red eléctrica, tuberías generales de agua y desagües internos.
- Sistemas de climatización: Arreglar o sustituir la caldera, el termo de agua caliente o el aire acondicionado (si estaba en el contrato).
- Estructura y tejados: Humedades por filtración, grietas estructurales o problemas en el suelo (parqué que se levanta por humedad previa).
- Electrodomésticos grandes: Si la lavadora o la nevera dejan de funcionar por antigüedad y no por un golpe, el dueño debe repararlas o sustituirlas.
¿Qué paga el inquilino? (Pequeñas reparaciones y daños)
El arrendatario debe cuidar la casa como si fuera suya. Esto incluye:
- Desgaste diario: Cambiar bombillas, fluorescentes, filtros de la campana extractora o la goma de la lavadora.
- Grifería y fontanería menor: Arreglar un desatascador, cambiar el pomo de la ducha o el mecanismo de la cisterna que se ha desgastado.
- Cerramientos: Arreglar una persiana que se rompe por subirla y bajarla, o cambiar una cerradura si se pierden las llaves o se rompe por uso excesivo.
- Daños por negligencia: Si rompes un cristal por un portazo, manchas el sofá con vino o quemas la encimera con una sartén, la reparación corre de tu bolsillo (o de tu seguro de inquilino).
Casos reales: ¿Quién tiene razón?
Caso 1: El lavavajillas que muere tras 10 años
Un inquilino lleva 2 años en el piso y el lavavajillas, que ya tiene 10 años, deja de calentar el agua. El técnico dice que el motor ha llegado al final de su vida útil. Resultado: Paga el propietario. Es una reparación de conservación de un equipo que forma parte de la vivienda arrendada y el fallo es por obsolescencia, no por mal uso del inquilino.
Caso 2: La persiana que se suelta
Una inquilina tira de la cinta de la persiana y esta se rompe. El arreglo cuesta 80 euros. Resultado: Paga la inquilina. Se considera una pequeña reparación derivada del uso ordinario. Es un elemento de desgaste frecuente cuyo coste de reparación es bajo.
Caso 3: Humedades en el techo del baño
Aparecen manchas negras en el techo del baño. El dueño dice que es porque el inquilino no ventila tras ducharse. El inquilino dice que es una filtración del vecino de arriba. Resultado: Se necesita un diagnóstico. Si es una filtración, paga el dueño (o el seguro de la comunidad). Si es falta de ventilación (condensación), es responsabilidad del inquilino limpiar y mantener la zona, aunque si el baño no tiene ventana ni extractor, la culpa vuelve a ser del diseño de la vivienda (propietario).
Qué hacer paso a paso si algo se rompe
La forma en que comuniques la avería es vital para poder reclamar después. Sigue estos pasos:
- Detecta y documenta: Haz fotos o videos del daño en cuanto aparezca. Si es una fuga de agua, corta la llave de paso de inmediato para evitar que el daño sea mayor.
- Avisa por escrito: Envía un mensaje de WhatsApp o email al casero de inmediato. No esperes una semana. La ley obliga al inquilino a avisar "en el plazo más breve posible".
- Permite la entrada al técnico: El inquilino está obligado a dejar entrar al propietario o a los técnicos para que verifiquen la avería y realicen la reparación.
- Reparaciones urgentes: Si es algo gravísimo (una tubería rota que inunda la casa) y el dueño no responde al teléfono, el inquilino puede pagar el arreglo y reclamar el dinero después. Pero cuidado: debe ser una urgencia real y comunicada previamente.
- No dejes de pagar la renta: Este es el error más grave. Aunque el dueño no te arregle la caldera, no puedes dejar de pagar el alquiler como protesta. Si lo haces, el dueño podría desahuciarte por impago. La vía correcta es la demanda judicial, no el impago de la renta.
¿Cuándo necesitas consultar a un abogado?
Muchos conflictos por reparaciones acaban en una "guerra fría" que amarga la convivencia. Debes buscar asesoramiento experto si:
- La casa no tiene agua caliente o calefacción en invierno y el dueño ignora tus mensajes durante más de 48 horas.
- El propietario te exige que pagues una reparación costosa (como el cuadro eléctrico) alegando que "tú lo has roto" sin tener pruebas.
- Quieres solicitar una rebaja en el precio del alquiler porque una parte de la casa no se puede usar debido a una obra larga (por ejemplo, si no puedes usar la cocina durante un mes).
- Eres propietario y el inquilino se niega a dejar entrar a los operarios para arreglar una avería que está afectando a los vecinos de abajo.
- El dueño quiere rescindir el contrato alegando que el piso está "en ruinas" para echarte y alquilarlo más caro tras una reforma mínima.
Busca asesoramiento legal experto
Las averías domésticas ponen a prueba la paciencia de cualquier persona. En un alquiler, la falta de claridad sobre quién debe pagar puede llevar a situaciones de tensión insoportables o incluso a vivir en condiciones de falta de higiene o seguridad. Si tu casero se desentiende de sus obligaciones de conservación, o si como dueño sientes que tu inquilino está maltratando tu propiedad y exigiéndote arreglos que no te corresponden, lo más sensato es que consultes con un abogado especialista en arrendamientos urbanos o un agente de la propiedad inmobiliaria. Un profesional experto podrá mediar entre las partes, analizar los informes técnicos y determinar, en base a la ley y la jurisprudencia más reciente de 2026, a quién le corresponde el pago de la factura, evitando que un pequeño grifo roto termine en un largo y costoso proceso judicial.